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一、注意事项

1.本题本由给定资料与作答要求两部分构成。考试时限为150分钟。甚中，阅读给定资料参考时限为40分钟，作答参考时限为110分钟。满分100分。

2.监考人员宣布考试开始时，你才可以开始答题。

3.请在题本、答题卡指定位置填写自己的姓名，填涂准考证号。

4.所有题目一律使用现代汉语作答在答题卡指定位置。未按要求作答的，不得分。

5.监考人员宣布考试结束时，考生应立即停止作答，将题本、答题卡和草稿纸都翻过来留在桌上，待监考人员确认数量无误、允许离开后，方可离开。

二、给定资料

1.“现在买，还是继续观望?”2012年春节刚过，在北京工作的自领陈女士心里就开始纠结起来。2011年底，为了实现“有一个属于自己的家”的梦想，陈女士开始跑楼盘，上网查信息，到中介问价格。虽然房价有所回落，但还是不便宜。一直关注的东三环附近某楼盘，价格已从2009年每平方米的1.9万元涨到如今的3.5万元。“尽管这几年收入涨了，但远远比不上房价上涨的速度，买房真难。”

住房问题几乎是所有国家在城市化进程中都会面临的难题。而住房政策决定了一个国家和地区住房市场的发展潜力，进而影响到城市人口集聚的规模、城市发展的格局，以及城市化水平的高低和质量。有鉴于此，推进城市化发展需要制定科学合理的住房政策。

从2010年4月开始，针对房地产价格大幅上涨的势头和不断加剧的通胀压力，国务院先后出台了一系列房地产调控政策，对一些房价上涨过快、房价水平过高的城市，实施了限贷、限购等调控措施。如实行了差别化住房信贷、税收政策;全国40多个城市先后出台了商品房限购措施等。与此同时，各地增加土地和普通商品住房供给，大力加强保障性住房建设。在2010年建设580万套保障性住房的基础上，2011年又有1000万套保障房开工建设，以解决中低收入群体的住房困难问题。总体来看，目前房地产调控已取得积极成效，突出表现在：一是实施限购城市的投机性需求基本得到抑制。房地产市场交易量明显下降;二是商品房价格过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。特别是2011年下半年以来，全国70个大中城市中房价涨幅回落、持平和价格环比下降的城市逐月增加，一线城市和部分二线城市的非中心城区房价出现下行趋势;住宅地价上涨势头出现回落;三是住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加。这些都表明，房地产调控正朝着预期方向发展。在房地产调控成效初显的同时，也必须看到，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固，房价依然居高不下，房屋租赁市场也直接受其影响……((2012年中央政府工作报告》提出，要继续搞好房地产市场调控，进一步巩固调控成果.促进房价合理回归。

2.10个房源9个假、中介胡乱吃差价……2012年6月，正是租房市场的旺季，可是各种各样的市场乱象让许多租房人很受伤。不少年轻人抱怨，一提到租房就头疼，想遇到好房子和好房东，实在太难……随着经济的发展、人口流动的趋频、住房制度的改革以及扩大住房消费等政策措施的实施，房屋租赁市场日趋活跃，呈现出前所未有的蓬勃生机和发展潜力。实践证明，培育和发展房屋租赁市场，对方便群众、城市建设、经济发展、市场繁荣，都具有积极的现实意义。但是，当前由于诚信的缺失、法制的滞后、管理的乏力，致使房屋租赁市场存在着许多不容忽视的问题。

受“居者有其屋”等传统思想和置业习惯的影响，我国居民在房屋的消费上仍明显存在着“重销售、轻租赁”的习惯，房屋租赁往往只是购房的过渡阶段，或者是暂时买不起房的选择，对房屋租赁的需求远远比不上对房屋刚性购买的需求。居民在住宅消费中存在的认识误区，如一步到位、显富等心理，也刺激了房屋非理性购买消费需求，对于租赁市场的进一步发展产生严重的影响。有关部门受这些固有观念的影响，对于房屋租赁市场发展重要性的认识还不足，也在一定程度上造成了我国房屋租赁市场相对滞后的状况。

在房屋租赁管理上.有房管(合同登记备案)、工商(注册地审查)、税务(征收税收)、公安(流动人口治安管理)、计生(流动人口计划生育管理)等多个部门按照各自的权限进行管理，租赁房屋成交后，当事人要分别到各个部门办理相关手续，效率低且各部门之间衔接不畅，缺乏有效的管理手段，没有统一的对外服务中心。

此外，在我国经济持续快速发展、人均GDP突破3000美元的社会大环境下，商品房价格迅速上扬，越来越多的低收入阶层正承受着住房之痛，依靠其自身的经济能力，无法拥有一套属于自己的住房，而到市场上又租不到适合的.在城市住房家园里他们正逐步被边缘化，正在成为新的社会问题和隐患。相关部门对此缺乏足够的准备，对于住房的社会福利性和公平性认识不够，没有及时制定相应的政策，以致市场供应体制不健全.无法最大限度地满足市场需求。

当前房屋转让、抵押登记的意识已经深入人心，但依法进行房屋租赁的观念却难以深入。多数居民认为租房是租赁双方的事，用不着房管部门的监督与管理，地下交易简单、方便，出了问题习惯“私了”，私下解决不了的就通过其他非常规手段解决，给社会稳定造成隐患。地下交易多的另一个原因就是为了逃税，据估计，每年国家因此而流失的税金高达上亿元。

我国房屋租赁市场发展阶段及当前我国整个社会信用体系建设的不健全，在租赁市场上直接体现为房屋中介机构发布虚假广告欺骗出租人或承租人、房东乱扣租户押金、租客欠费损坏房屋相关设备等三方的不诚信行为。租赁市场的不诚信行为对于房屋租赁市场、房地产行业将会产生巨大的负面影响，进而也影响到社会对房地产行业的认可度。

房屋租赁中介数量庞大，整体规模小，实力弱，服务水平不高，造成市场房源信息流通量小，不能满足市场需求。中介机构经营服务内容单一，大部分仅停留在提供租赁信息，以及代办手续这种浅层次服务水平上.随着房地产市场的不断发展，市场越来越需要中介机构提供市场策划、产品定位以及投资理财等高附加值的服务。目前中介机构在经营过程中依然存在无照经营者多，虚假信息、乱收费现象严重，制定代理合同中存在不公平条款、利用消费者不了解市场行情隐价瞒价恶意赚取差价等问题，特别是一些代理出租的中介，往往压低房租或者拒不交付业主房租，向承租人收取远超过政策规定的佣金，使租赁双方缺乏安全感。